מס שבח - כל מה שצריך לדעת לפני שמוכרים דירה

מהו מס שבח?

מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על הרווח שנוצר ממכירת נכס מקרקעין. הוא מחושב כהפרש בין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה המקורי, בתוספת הוצאות מוכרות שנצברו לאורך שנות ההחזקה בנכס.

מי חייב בתשלום מס שבח?

ככלל, כל מוכר דירה שצבר רווח ממכירתה חייב בתשלום מס שבח. שיעור המס עומד כיום על 25% מהרווח הריאלי. עם זאת, ישנן פטורות ושיעורי מס מופחתים במצבים שונים.

מתי מקבלים פטור ממס שבח?

הפטור העיקרי הוא פטור לדירת מגורים מזכה יחידה: מוכר של דירת מגורים מזכה שהיא דירתו היחידה, שהחזיק בה 18 חודשים לפחות ולא מכר דירה אחרת בפטור זה ב-18 החודשים שקדמו למכירה, זכאי לפטור ממס שבח בכפוף לתקרת דירות היוקרה. בנוסף קיימים מסלולי הקלה נוספים, כגון פטור למכירת דירה שהתקבלה בירושה בתנאים מסוימים וחישוב לינארי מוטב לדירות שנרכשו לפני 1.1.2014.

הוצאות מוכרות להפחתת מס שבח

ניתן להפחית ממחיר הרכישה את ההוצאות הבאות:

• שכר טרחת עורך דין ברכישה ובמכירה
• עלויות שיפוץ ושיפור הנכס (עם קבלות)
• דמי תיווך
• מס רכישה ששולם בעת הקנייה
• פחת שנוכה מהכנסות שכירות

מהי "תקרת המס" בדירות יוקרה?

על דירות יוקרה (מעל 5,008,000 ש"ח נכון ל-2026), חלק ממחיר המכירה שמעל לתקרה אינו זכאי לפטור. עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין יכול לסייע בתכנון מס נכון כדי למזער את חבות המס.

מסקנה: תכנון מוקדם הוא המפתח

מס שבח יכול להגיע לסכומים גבוהים מאוד. תכנון מס נכון לפני המכירה - ולא אחריה - יכול לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים. פנו לייעוץ מקצועי עוד לפני שאתם חותמים על הסכם מכירה.