מכירת דירה
מה כולל הליווי שלי בתחום מכירת דירה?
מקרים רבים הגיעו אלי לקוחות שהצהירו בשמחה שמצאו קונה ושהם רוצים להתקדם מהר לחתימת עסקה "כדי שהקונה לא יברח", למרבה הצער לאחר בדיקות יסודית שביצעתי, התגלו מוקשים ובעיות שמונעות מהם להתקדם במכירה "ולהפסיד את הקונה" בגלל שהם לא ערכו את הבדיקות המקדמיות הנדרשות. החל מחיובים בתשלומי מיסים והיטלים שלא הכירו ולא לקחו בחשבון, ועד רישומים שגויים בנסח הטאבו, זכויות ירושה שלא נרשמו ולא הוסדרו, טעויות ברישום, הערות אזהרה ומשכנתאות שלא הוסרו מהרישום ועוד שלל "מוקשים".
בהליך נכון ומתוכנן, נקיים בדיקות מקדמיות ונאסוף את כלל המסמכים והנתונים הרלוונטים ונוודא שהרישום תואם את המצב. נבין את הצרכים שלכם, האם אתם רק מוכרים דירה או מוכרים ובמקביל קונים, נבנה לוח תשלומים המותאם לצרכים שלכם, ננסח הסכם מכר שמגן עליכם, נתכנן את המיסוי ונצעד יחד לעסקה בטוחה ונכונה עד לסיומה ברישום הזכויות על שמכם.
השירות כולל:
- בדיקת מצב משפטי לפני יציאה לשיווק (נסח, שעבודים, ירושות, חריגות)
- הסרת הערות אזהרה, משכנתאות ועיקולים ישנים מהרישום
- סימולציית מס שבח ובחירת מסלול פטור אופטימלי
- הסדרת חריגות בנייה או הוצאת אישור אי-הכשרה לקונה
- תיאום עם רשות מקומית להיטל השבחה ותעודה לטאבו
- ניסוח הסכם מכר עם הגנות מוכר ופיצוי מוסכם הדדי
- תיאום שרשרת עסקאות וגישור מימוני בין מכירה לקנייה
- ליווי מול הבנק להסרת המשכנתא הקיימת
- ייצוג בדיווח עצמי לרשויות המס ומעקב אחר השומה
- מסירת חזקה והעברת זכויות סופית על שם הקונה
למה לבחור בספי גבאי למכירת דירה?
ראייה כפולה של עורך דין שמייצג גם רוכשים – אני יודע בדיוק מה הקונה יבדוק, ועל מה ינסה להתמקח.
תכנון מס שבח בשלב הראשון, לא בדיעבד – זה חוסך לעיתים מאות אלפי שקלים.
התמחות בעסקאות שרשרת – תיאום מועדי תשלום בין מכירה לקנייה בלי "חורים" בלוח הזמנים.
טיפול בעצמי בהסרת שעבודים מול הבנק, רמ"י, רשות מקומית ולשכת רישום מקרקעין.
איך נראה התהליך?
- 1
הכנה לפני שיווק
בדיקה משפטית מלאה, תיקון רישומים והסדרת חריגות
- 2
תכנון מיסויי
סימולציית מס שבח, בחירת מסלול פטור והכנת הצהרת המוכר
- 3
חתימה והעברה
ניסוח חוזה מאוזן, רישום הערת אזהרה והסרת שעבודים
- 4
ביצוע התמורה
ניהול נאמנות, מעקב פעימות תשלום ותיאום מול הבנקים
- 5
מסירה ורישום
מסירת חזקה לקונה והשלמת העברת הזכויות בלשכת הרישום
שאלות נפוצות
האם אני זכאי לפטור ממס שבח?+
פטור 'דירה יחידה' חל בתנאים: זו דירת המגורים היחידה שלכם, החזקתם בה לפחות 18 חודש ולא מכרתם דירה אחרת בפטור ב-18 החודשים האחרונים. יש פטורים נוספים (ירושה, מכר לקרוב) שדורשים בחינה פרטנית.
מתי משלמים מס שבח?+
תוך 60 יום מהמכירה מבוצע דיווח עצמי. אם מגיעה החזרה – היא משולמת תוך כמה חודשים אחרי השומה. במקרים מסוימים ניתן לבקש פריסת מס על מספר שנות מס.
מה קורה אם הקונה חוזר בו אחרי החתימה?+
חוזה מאוזן כולל פיצוי מוסכם משמעותי לטובת המוכר. במקרים של ביטול – יש להפעיל את המנגנון החוזי במהירות, לעיתים תוך החזרת תשלומים כנגד שחרור הערת אזהרה.
מתעניינים במכירת דירה?
ייעוץ ראשוני ללא עלות. נשמע את המקרה הספציפי שלכם ונכוון לדרך הנכונה.
לשיחת ייעוץ